fbpx

Term Archives: Μίσθωση

Για ποιους λόγους μπορεί να καταγγείλει μία σύμβαση μίσθωσης ο μισθωτής;

  1. Δεν του παραδόθηκε στον συμφωνηθέντα χρόνο, ανεμπόδιστα και ακώλυτα η χρήση του μισθίου, είτε όταν η συμφωνημένη χρήση του αφαιρέθηκε στη συνέχεια. Πριν την καταγγελία, ο μισθωτής οφείλει να τάξει εύλογη προθεσμία στον εκμισθωτή, ώστε να επέλθει η κανονικότητα των όρων της σύμβασης, εκτός αν εξαιτίας του προβλήματος δεν έχει πια συμφέρον διατήρησης της μίσθωσης.
  2. Στο μίσθιο υπάρχουν πραγματικά ελαττώματα (π.χ. απουσία περίφραξης, ενόχληση προερχόμενη από γειτονικό ακίνητο και συγκεκριμένα από ζώο γειτονικού ακινήτου) ή νομικά ελαττώματα (ενοχικά ή εμπράγματα δικαιώματα τρίτων στο μίσθιο που επενεργούν αρνητικά στην συμφωνημένη χρήση του) ή όταν εκλείπουν συμφωνημένες ιδιότητες, εκτός αν γι’ αυτά είχε λάβει γνώση ο μισθωτής κατά τη σύναψη της σύμβασης και τα αποδέχτηκε ή εάν η ύπαρξή τους δεν οφείλεται σε πταίσμα του εκμισθωτή. Πριν την καταγγελία, ο μισθωτής οφείλει να ενημερώσει τον εκμισθωτή για τη μεταγενέστερη εμφάνιση των ανωτέρω ελαττωμάτων, άλλως θα ενέχεται απέναντί του σε υποχρέωση αποζημίωσης.
  3. Από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή και όσων συνοικούν μαζί του, ακόμη και εάν γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών (π.χ. εμφάνιση υγρασίας και μούχλας στην οροφή του μισθίου προερχόμενη από την ταράτσα της πολυκατοικίας). Η καταγγελία γίνεται αμέσως, χωρίς να χρειάζεται να ταχθεί προηγουμένως προθεσμία στον εκμισθωτή.

 

Εντούτοις, δε θα μπορούσε να μην αναγνωρίζεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις το δικαίωμα κάθε συμβαλλόμενου μέρους να προβεί σε λύση της μίσθωσης με καταγγελία, σε χρόνο προγενέστερο του συμφωνηθέντος και άλλοτε, όταν βρεθεί ενώπιον γεγονότων τα οποία δεν έχουν ρητά προβλεφθεί. Όμως, ακριβώς επειδή υφίσταται η εκ του νόμου πληθώρα ειδικών λόγων καταγγελίας, τα άλλα αυτά γεγονότα θα πρέπει να αποτελούν λόγους σπουδαίους, να είναι σαφώς διαφορετικά και να προσδιορίζονται πολύ συγκεκριμένα.

Για ποιους λόγους μπορεί να καταγγείλει μία σύμβαση μίσθωσης ο εκμισθωτής;

  1. Ο μισθωτής δεν καταβάλλει ολόκληρο, ή μέρος αυτού, το μίσθωμα που οφείλει και στο χρόνο που οφείλει να το πράξει. Ο εκμισθωτής οφείλει αρχικά να στείλει εξώδικη προειδοποίηση προς τον μισθωτή, δίνοντάς του μια προθεσμία να τακτοποιήσει τις οφειλές του. Αν ο μισθωτής δεν συμμορφωθεί, ο εκμισθωτής μπορεί να προχωρήσει στη διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης της κατοικίας και των οφειλόμενων μισθωμάτων, αλλά και λοιπών οφειλών του μισθωτή ή εναλλακτικά στην κατάθεση αγωγής εξώσεως.
  2. Ο μισθωτής προβαίνει σε κακή χρήση του μισθίου ή σε χρήση αντίθετη από εκείνη που συμφωνήθηκε ή διατηρεί μη πρέπουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους. Σε αυτήν την περίπτωση ακολουθείται επίσης η ανωτέρω διαδικασία.

 

Εντούτοις, δε θα μπορούσε να μην αναγνωρίζεται σε εξαιρετικές περιπτώσεις το δικαίωμα κάθε συμβαλλόμενου μέρους να προβεί σε λύση της μίσθωσης με καταγγελία, σε χρόνο προγενέστερο του συμφωνηθέντος και άλλοτε, όταν βρεθεί ενώπιον γεγονότων τα οποία δεν έχουν ρητά προβλεφθεί. Όμως, ακριβώς επειδή υφίσταται η εκ του νόμου πληθώρα ειδικών λόγων καταγγελίας, τα άλλα αυτά γεγονότα θα πρέπει να αποτελούν λόγους σπουδαίους, να είναι σαφώς διαφορετικά και να προσδιορίζονται πολύ συγκεκριμένα.

Ποια είναι η ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης;

Η διάρκεια της μίσθωσης ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για μικρότερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Τα μέρη, βέβαια, δύνανται να ορίσουν βραχύτερο χρονικό διάστημα (πχ. ένα ή δύο έτη), όμως, εκ του νόμου, πριν την παρέλευση της τριετίας δεν μπορεί ούτε ο εκμισθωτής να απαιτήσει από το μισθωτή να εγκαταλείψει το μίσθιο, ούτε ο μισθωτής να φύγει αζημίως από το μίσθιο, αφού θα υποχρεούται να αποπληρώσει όσα μισθώματα απομένουν μέχρι τη λήξη της τριετούς διάρκειας. Στην πράξη, λοιπόν, αν υπάρχει κάποιος σπουδαίος λόγος τα δύο μέρη μπορούν να συμφωνήσουν να λύσουν νωρίτερα τη σύμβαση.

Skip to content